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Achat d’un immeuble infesté de termites non détectés par le diagnostiqueur

L’acquéreur d’un bien immobilier doit être indemnisé de l’intégralité de son préjudice causé par une erreur de diagnostic termites.

Quelque temps après avoir acquis un immeuble à usage commercial et d’habitation, une personne avait eu la désagréable surprise de découvrir la présence de termites dans le bâtiment. Or l’état parasitaire réalisé avant la vente avait fait seulement état d’indices d’infestation de termites, mais pas de la présence d’insectes. L’acquéreur avait alors agi en justice à la fois contre le vendeur sur le fondement de la garantie des vices cachés et contre le diagnostiqueur en indemnisation de son préjudice.

Son action à l’encontre du vendeur n’a pas abouti car le contrat de vente contenait une clause excluant la garantie de ce dernier en cas de vice caché ; clause qui, selon les juges, devait s’appliquer car le vendeur n’était pas de mauvaise foi. En effet, rien ne démontrait qu’il avait eu connaissance, avant la vente, de la présence de termites. D’ailleurs, même un professionnel n’avait pas su la détecter.


Précision : dans un contrat de vente conclu entre professionnels ou conclu entre particuliers, une clause excluant ou limitant la garantie des vices cachés due par le vendeur est valable. Mais elle ne jouera pas si ce dernier est de mauvaise foi.

En revanche, l’acquéreur a pu obtenir la condamnation du diagnostiqueur à lui verser une indemnité. La Cour de cassation ayant considéré – et c’est tout l’intérêt de cette décision – que l’indemnisation ne devait pas se limiter au coût du traitement anti-termites (en l’occurrence 5 019 €), comme l’avait jugé la cour d’appel, mais devait réparer l’intégralité des préjudices causés par la présence de termites non mentionnées dans l’attestation établie par le professionnel et destinée à informer l’acquéreur (coût des travaux de remise en état…). Car pour la Haute juridiction (qui l’avait déjà affirmé par le passé), le coût des réparations nécessitées par le défaut de signalement de la présence de termites par le diagnostiqueur constitue un préjudice « certain » qui doit être intégralement réparé.

Cassation civile 3e, 8 décembre 2016, n° 15-20497